은마아파트 분담금 추정가 공개…펜트하우스 살려면 ‘97억’ 필요
- 뉴스1
- 입력 2025년 10월 23일 04시 44분
압구정2구역보다 낮아…“역세권 용적률 특례로 사업성 개선”
22일 부동산업계에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축 조합은 최근 조합원들에게 새 아파트 평형별 추후 분양 신청 시 발생하는 추가 분담금을 공지했다.
공지 내용에 따르면 전용 76㎡(31평형)를 소유한 조합원이 동일 평형의 새 아파트를 분양받을 경우 2억 3000만 원을 추가 납부해야 한다. 전용 84㎡(34평형)는 4억 7000만 원, 전용 109㎡는 12억 2000만 원, 전용 128㎡(51평형)는 17억 9000만 원이 각각 추가 분담금으로 책정됐다.
펜트하우스 분담금은 상대적으로 높은 수준이다. 전용 76㎡(구 31평형) 소유자가 전용 143㎡(57평) 펜트하우스를 분양받을 경우 37억 4000만 원을 추가로 부담해야 한다. 전용 286㎡(115평) 펜트하우스는 97억 3000만 원 수준으로 예상된다.
강남구 ‘압구정2구역’의 최근 분양 추정 분담금과 비교하면 부담은 상대적으로 낮은 편이다. 압구정에서는 전용 300㎡ 펜트하우스를 분양받으려면 최소 160억 원 이상이 필요하다는 분석이 나온다.
은마아파트는 이 제도를 정비계획 변경안에 적용해 655가구의 추가 물량을 확보했다. 일반분양 물량이 늘어나면서 추가 분담금 부담도 자연스럽게 낮아졌다는 설명이다.
한편 강남권 최대 재건축 단지인 은마아파트는 지난달 정비계획 변경안 심의를 통과하며 사업에 속도를 내고 있다. 현재 14층 4424가구 규모의 단지는 재건축을 통해 최고 49층, 5893가구(공공주택 1090가구) 규모로 새롭게 탈바꿈할 예정이다.
(서울=뉴스1)
[단독] 노량진 재개발 입주권 샀는데 ‘멘붕’…6억 넘는 이주비 대출승계 막혔다
6·27 대책 전 관리처분 단지도
기준일 이후 입주권 전매하면
이주비 대출 6억 넘길 수 없어
대출 규제 벗어난 줄 알았던
노량진 등 재개발 단지 혼란
문제는 노량진 4구역이 2022년 12월에 관리처분인가를 받았다는 사실이다. 김씨는 “6월 27일 이전에 관리처분인가를 받은 재개발 구역은 이주비 대출이 6억원 넘게 나오는 줄 알았다”며 “대출 계획이 꼬여 매매 계약을 파기해야 할지 고민”이라고 밝혔다.
6월 27일 이전에 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 사업장이더라도 그 이후에 매매 계약을 체결(전매)한 경우에는 이주비 대출이 6억원을 넘으면 승계받지 못한다. 정부가 6·27 대출 규제를 전격 시행한 후 애매한 규정 탓에 금융당국이 잇달아 가이드라인을 내놓고 있지만 현장에서는 혼란이 계속되는 모습이다.
21일 금융권에 따르면 최근 시중은행은 금융당국의 세부 지침을 이같이 해석해 현장 일선 창구에 적용하고 있다. 서울 정비사업구역 곳곳에서 비슷한 문의가 지속해서 들어왔고 금융사들이 자체 협의해 결론을 내린 것으로 알려졌다.
정부는 6·27 대책에서 수도권 지역의 주택담보대출 한도를 6억원 이내로 제한했다. 이 규제는 일반 주택담보대출은 물론 이주비 대출, 잔금 대출, 법원 경매에서 활용되는 경락자금 대출 등에 모두 적용된다. 다만 이주비 대출의 경우 ‘6월 27일 이전에 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 단지’에는 종전 규정을 적용한다.
하지만 실제 현장에서는 6월 27일 이전에 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 단지라도 대책 시행 이후 전매됐다면 강화된 규제 대상인 것으로 안내되고 있다. 이주비 대출액이 6억원을 넘는다면 신규 대출을 일으키는 것과 기존 대출을 승계하는 것 모두 막힌다는 얘기다.
시중은행 관계자는 “대책 이전에 공고된 사업장의 분양권도 시행일 이후 전매되면 강화된 규정을 적용하도록 돼 있다”며 “입주권도 이러한 맥락에서 해석을 내렸다”고 설명했다.
우선 1·3구역을 제외하고 나머지 6개 구역이 관리처분인가를 이미 받은 노량진 뉴타운은 직격탄을 맞았다. 용산구 한남 3구역과 성동구 금호 16구역, 동대문 제기 6구역 등도 비슷한 상황이다. 재건축 단지 중에서는 서초구 반포주공 1단지 1·2·4주구, 방배 13·14구역 등이 이 경우에 해당한다.
6·27 대책이 발표됐을 당시 관심은 대부분 사업시행인가를 마치고 관리처분인가를 앞두고 있던 사업지에 쏠렸다.
용산구 한남 2구역, 강남구 개포 주공 6·7단지, 동작구 노량진 1구역, 송파구 가락삼익맨숀, 서대문구 북아현 2구역 등이 포함돼 있었다.
이들 사업지의 이주비 대출 한도가 6억원 이하로 제한됐기 때문이다. 자금 조달 문제로 정비사업에 제동이 걸려 안 그래도 위축된 서울 도심 주택 공급이 차질을 빚을 것이라는 우려가 컸다.
하지만 종전 규정을 적용받는 줄 알았던 단지들도 여건에 따라 대출 규제 적용 대상이 되면서 논란이 커질 전망이다. 특히 이번 사례는 재개발 입주권 거래 자체를 막을 위험이 있다는 우려가 크다.
현재 재개발 입주권의 경우는 관리처분인가를 받으면 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지돼 거래가 어려운 상황이기 때문이다.
‘1가구 1주택 10년 보유 5년 거주’ 등 일정 여건을 채운 경우에만 거래가 가능하다. 정비업계 관계자는 “사업 후반 단계인 관리처분인가 이후에도 입주권 매수·매도 수요가 꽤 있다”며 “이주비 대출 여건이 까다로워지면 거래가 위축될 수 있다”고 내다봤다.
금융당국은 이보다 앞서 재건축·재개발 사업지에서 ‘1+1 분양’을 신청한 조합원에 대해 준공 후 처분 조건 약정서를 쓰는 경우 이주비 대출을 허용하기로 했다.
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[그래픽] 여의도 금융중심 지구단위계획구역
(서울=연합뉴스) 이재윤 기자 = 서울 여의도 금융가에 '파크원'보다 높은 350m 이상의 초고층 건물이 들어설 수 있게 하는 지구단위계획이 통과됐다.
서울시는 25일 제13차 도시·건축공동위원회에서 '여의도 금융중심 지구단위계획구역 지정 및 계획 결정안'을 수정 가결했다고 26일 밝혔다.
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'여의도 금융중심 계획' 드디어 결정고시…시행사들 기다림 끝났다
HMG·신영, 여의도 땅·건물 수년 보유…매각 어려워
신영, 메리츠화재 건물 7월부터 철거…임대차 만기
시행사들, 계획 확정돼야 개발 윤곽…기다림 끝났다
[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울시가 여의도 금융중심 지구단위계획(안)을 결정고시했다. 당초 계획은 작년 연말 고시하는 것이었지만, 교통영향평가에 시간이 걸려서 예정보다 늦춰졌다.
여의도 지구단위계획이 확정돼야 해당 부지 개발 방향을 정할 수 있는 시행사들로서는 오랜 기다림에 끝이 다가왔다.
서울시 ‘여의도 금융중심 지구단위계획’ 결정고시
14일 서울시에 따르면 시는 여의도 금융중심 지구단위계획(안)을 이날 결정고시했다.
지구단위계획은 토지를 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 마련하는 상위 계획이다. 지구단위계획으로 용도지역 변경이 일부 허용되기도 한다.
앞서 서울시는 여의도를 국제 디지털 금융 중심지로 바꾸기 위해 작년 5월 ‘여의도 금융중심 지구단위계획(안)’을 열람 공고했다.
시는 국제금융중심지구 내 ‘금융특정개발진흥지구’를 일반상업지역에서 중심상업지역으로 상향할 수 있도록 ‘용도지역 조정가능지’로 지정했다.
이곳은 명동, 상암동에 이은 서울에서 3번째 중심상업지역으로 용적률 1000%까지 부여한다. 여기에 친환경, 창의·혁신 디자인을 적용할 경우 용적률 1200% 이상도 가능해진다.
금융특정개발진흥지구에는 높이 350m 이상의 초고층 랜드마크 건축물을 지을 수 있다. 현재 여의도 최고층 빌딩인 파크원이 333m임을 감안하면 금융특정개발진흥지구 내 높이규제를 사실상 폐지했다.
이에 따라 지난 8월 서울시 도시건축공동위원회에서 심의가 보류됐었다. 이후 해당 위원회에서 여의도 금융중심 지구단위계획(안)을 안건으로 재상정해서 심의를 진행했다.
도시관리계획(여의도 금융중심 지구단위계획구역 및 계획) 결정 및 지형도면 고시에 도로 결정(변경) 사유서를 보면 ‘도시계획도로 신설’이라는 부분이 나와있다.
여의도 조성 당시 도시계획 미결정된 현황도로에 대해 “기반시설의 체계적 관리를 위해 도시계획시설로 지정했다”는 내용이다.
서울시 관계자는 “건물을 고밀개발로 올릴 경우 도로 확폭 등 기반시설을 확충해야 한다”며 “다만 해당 지역이 이미 건물이 있는 기존시가지라서 도로 확보가 쉽지 않다”고 말했다.
이어 “민간사업자에게 기부채납 받은 땅에 도로를 만드는 방법을 우선 검토하기로 했다”고 설명했다.
여의도에 개발사업을 하기 위해 땅, 건물을 산 시행사들로서는 수년간 지속됐던 기다림이 끝나게 됐다.
그동안 시행사들은 개발을 하자니 지구단위계획 확정이 되지 않아 사업을 구체화하기 어렵고, 매각을 하자니 고금리로 부동산 수요가 위축돼서 적당한 매수자를 구하기 어려웠다.
고금리로 이자부담이 커진 시행사들로서는 투자금 회수기간이 길어질수록 손해가 커진다.
앞서 부동산 개발사 HMG는 지난 2021년 7월 여의도동 61-1번지 일대 여의도 순복음교회 부지를 3030억원에 매입했다. 이후 1년여 만인 2022년 8월경 매도자를 물색했지만 거래가 성사되지 않았다. 현재 하나자산신탁이 수탁자로 돼 있다.
부동산 시행사 신영은 지난 2019년 여의도동 25-1번지 메리츠화재 여의도 사옥에 투자했다. 거래금액은 1200억원(3.3㎡당 2200만원)이다. 신영이 직접 건물을 산 것은 아니고, 베스타스자산운용이 설정한 펀드에 지분(에쿼티) 투자했었다.
당시 신영은 배당수익이 낮은 대신 매각차익을 기대할 수 있는 보통주에 투자했다. 현대 이 건물을 담고 있는 펀드는 신영의 종속회사인 브라이튼일반사모부동산투자신탁제1호(구 베스타스전문투자형사모부동산모투자신탁제53호)다.
신영은 지난 7월부터 메리츠화재 빌딩 철거에 들어갔다.
이밖에도 한국토지주택공사(LH)는 공공임대주택을 지으려 했던 여의도 부지를 작년 12월에 이어 올해 2월 매물로 내놓았지만 결국 유찰됐다.
해당 부지는 서울 영등포구 여의도동 61-2번지 일대 8264㎡(약 2504평)며, 공급 예정가격(원)은 4024억5680만원이다. 3.3㎡(평)당 1억6000만원대다.
시행사 및 자산운용사가 서울 여의도의 오래된 빌딩이나 나대지를 매입한 것은 오피스텔 등을 개발해 시세차익을 얻기 위해서다. 여의도에는 금융회사들이 몰려있어 직주근접을 원하는 직장인 수요가 많다.
또한 여의도 건물들은 용적률(전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율)에 여유가 있어서 증축이 가능한 경우가 많다. 예컨대 신영이 투자한 메리츠화재 사옥은 해당 부지 용적률이 535.98%, 용도지역은 일반상업지역이다.
다만 이날 결정고시된 내용을 보면 해당 부지가 있는 여의도 금융특정개발진흥지구 허용용적률 930% 이하, 상한용적률 1000% 이하다. 특히 ‘친환경, 공개공지, 특별건축구역 지정 등 개별법 적용에 따른 용적률 완화는 1000% 초과 가능’이라고 적혀 있다.
특히 HMG가 매입한 순복음교회 땅은 층수 제한이 있어서 고급 오피스텔 등 다양한 부동산상품을 개발하려면 용도지역 상향이 필수적이다. 현재 이 땅의 용도지역은 제2종 일반주거지역(7층 이하)이다. 이를 준주거지역으로 상향하면 업무·상업시설 등 더 높은 건물을 지을 수 있다.
김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)
여의도 '용적률 1000%' 화재보험·키움스퀘어, 최고 31층 빌딩으로
(서울=뉴스1) 전준우 기자 = 지난해 11월 수립한 여의도 금융 중심 지구단위계획에 따라 일반상업지역에서 처음으로 용적률 1000%를 넘는 건축 계획이 본격 추진된다.
서울시는 전날 제11차 도시·건축공동위원회를 열고 화재보험협회 빌딩과 키움파이낸스스퀘어부지의 기반 시설 적정성 등 심의안에 대해 조건부 가결했다고 26일 밝혔다.
대상지 2개소는 지하철 5·9호선 여의도역에 인접하여 자리 잡고 있으며, 대상지 주변으로 한국거래소, 금융감독원, 대형증권회사 등 각종 금융기관이 밀집해 있는 지역으로 여의도 지구단위계획구역 내에 입지하고 있다.
화재보험협회 빌딩은 지하 8층~지상 31층 규모의 업무시설, 근린생활시설 등이 건립된다. 지역 기여 시설로는 지하 1층에 컨벤션 공간이 들어서 여의도 내 입주한 금융, 스타트업 입주사 및 지역주민을 위한 회의·이벤트, 교육 공간으로 운영된다.
사업시행자는 지난해 서울하수도정비기본계획 변경에 따라 해당 하수관로 개량 공사 후 기부채납할 예정이다.
키움파이낸스스퀘어는 2023년 3월 건축허가 후 현재 공사 중에 있는 사업을 변경하는 사항으로 지하 7층~지상 28층 규모의 업무시설 및 근린생활시설이 건립될 예정이다.
지역 기여 시설로는 지상 2·3층에 스마트 다양한 금융 서적을 보유한 휴게공간이 조성되며, 핀테크 스타트업 지원시설도 운영될 계획이다.
조남준 서울시 도시공간본부장은 "여의도 일대가 서울의 도시경쟁력을 높이는 핵심 거점으로 자리매김할 수 있도록 적극 지원하겠다"고 말했다.
junoo5683@news1.kr
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